Курс, семинар, тренинг Долевое строительство по 214-ФЗ. Счета эскроу, проектное финансирование, критерии достройки

С 1 сентября 2024 года вступили в силу изменения в Закон «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости» (Федеральный закон от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ). При этом уже более 5 лет застройщики работают в абсолютно новом для отечественного рынка недвижимости формате. Все профессиональные участники рынка — банки, застройщики, агентства – выработали практические механизмы взаимодействия, которые успели уже несколько раз поменяться.

Как рынок новостроек регулируется и работает сегодня?

Во-первых, происходит трансформация застройщиков и принципов их работы с учётом появления схемы с эскроу-счетами, затем с изменениями, принятыми во время пандемии. Во-вторых, внедрение ипотечных программ с государственной поддержкой на первичном рынке и взрывной рост продаж имели определённые последствия. Далее «закручивание гаек» со стороны ЦБ, одновременно с вливанием крупных государственных средств в развитие первичного рынка привело к разгону инфляции и росту цен на 111% на первичном рынке за 3 года.

Сократится минимальный срок гарантии на объекты долевого строительства. Изменится подход к начислению неустоек, появится новый штраф за невыполнение в добровольном порядке требований потребителя. Поправки предусмотрены Федеральным законом от 8 августа 2024 № 266-ФЗ.

С 1 июля 2019 года, для застройщиков, работающим в рамках ДДУ по 214-ФЗ, стало обязательным использование счетов эскроу для взаиморасчётов. При покупке квартиры в строящемся доме, участник долевого строительства может рассчитаться с застройщиком через такой счёт. Суть счёта эскроу заключается в том, что деньги замораживаются на нём и застройщик получает их после завершения строительства и передачи объекта участнику долевого строительства.

На семинаре будут подробно рассмотрены перспективы рынка новостроек и их влияние на инфляцию и другие макроэкономические показатели.

В результате обучения Вы:

• изучите масштабные изменения в долевом строительстве и сможете просчитать все риски

• рассмотрите новые требования к застройщикам, участникам, органам управления

• изучите положения земельного и градостроительного законодательства с учётом последних изменений 214-ФЗ от 2024 года

• узнаете об источниках жилищного финансирования, помимо проектного

• познакомитесь с условиями достройки объектов и последними особенностями регистрации

• узнаете об условиях работы с банками после 2024 года и узнаете, как пройти требования при открытии эскроу-счетов

• проследите развитие российского рынка недвижимости за последние 5 лет и определите перспективы с точки зрения застройщика

Удостоверение о повышении квалификации или Сертификат ...;

• Комплект авторских материалов

• Кофе-паузы

• Сертификат ... или
• Удостоверение о повышении квалификации

Новые требования к застройщикам согласно изменениям в 214-ФЗ

Изменения в 214-ФЗ по 151-ФЗ и 153-ФЗ от 27.06.2019 и от 01.09.2024

• Статус апартаментов: установление запрета на использование любых опосредованных схем привлечения средств граждан в строительство апартаментов и распространение на застройщиков апартаментов требований, аналогичных требованиям к застройщикам многоквартирных домов
• Ужесточение правил размещения информации в ЕИСЖС, на своем официальном сайте и требования к проектной декларации
• Изменения видов обеспечения обязательств застройщика по ДДУ
• Замена договоров страхования ответственности застройщика или поручительства за них на взносы в Компенсационный фонд долевого строительства
• Введение других новых запретов для застройщиков

Другие важные изменения в требованиях к застройщикам, вступившие в силу в 2018-2019 годах

• Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан
• Ужесточение требований к деятельности Застройщика, а также к его органам управления и участникам
• Ограничения по размеру авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями
• Нецелевое использование средств дольщиков: дополнительные ограничения на использование таких финансовых средств
• Последствия нарушения сроков ввода объекта в эксплуатацию

Бартер до и после 1 июля 2019 года

• Расчеты с подрядчиками, которые за выполненные работы получают квартиры в зачет, а также бартер при приобретении земельного участка

ДДУ, договора переуступки, договора с рассрочкой платежа в свете реформы

Альтернативные источники финансирования жилищного строительства. Какие еще есть, кроме проектного финансирования

Итоги развития отрасли после 1 июля 2019 и до 2024 года

• Реализовавшиеся риски
• Полное переформатирование рынка новостроек
• Изменение структуры рынка и трансформация застройщиков
• Изменения в работе банков

Важные изменения, вступившие в силу в 2020-2024 годах и их последствия

• Появление льготных государственных программ по ипотеке
• Ипотека с господдержкой
• Семейная ипотека
• Арктическая ипотека
• Дальневосточная ипотека
• Изменение гарантийных сроков
• Изменение порядка выплаты неустойки
• Рост цен на 111% на квартиры в новых домах
• Работа с материалами и рабочей силой в условиях пандемии, затем в условия санкций

Критерии достройки по старым правилам: как считать

Условия достройки объектов по старым правилам

• Как считать показатели
• Условие достройки 15%: когда возможно? Спорные моменты по объектам социальной инфраструктуры
• Что будет, если компания не пройдет по критериям Постановления N 480 и банков? Есть ли шансы достроить объекты

Подсчет показателей для соответствия критериям

• Какими нормативными документами руководствоваться при подсчете
• Несколько этапов строительства в рамках одного разрешения: как считать показатели
• Как считать расходы: по фактически совершенным платежам, в т.ч. авансам или по КС-2
• Как распределять расходы, которые можно отнести сразу на несколько объектов

Оформление документации, мнения и рекомендации юристов и аудиторов

• Как оформление документации и использование других законных инструментов влияют на размер фактически понесенных затрат и степени готовности конструктивных элементов проекта
• Налоговые последствия искусственных способов завышения размера понесенных затрат. Какие еще существуют риски

Счета эскроу и банки

Как пройти через требования банков при открытии эскроу-счетов

• Положение № 590-П о формировании резервов по кредитам: какие критерии определения кредитоспособности заемщика-застройщика для банков решающие
• Проекты с низкой маржинальностью: какие требования у банков сейчас и будут ли они меняться
• Минимальный объем собственных средств: будут ли отличаться требования в зависимости от региона
• Залоговая стоимость земельного участка (в т.ч. при нескольких этапах строительства) и квартир в строящемся доме — условия и критерии оценки банками
• А если несколько объектов строительства на одном земельном участке, с разными РнС
• Созданные «схемы» и реакция ЦБ на их существование

Какие будут условия работы с банками после открытия проектного финансирования

• Процентная ставка — от чего в первую очередь будет зависеть при предоставлении проектного финансирования и может ли она измениться
• Целевое использование денежных средств по договорам ДДУ: контроль и ограничения со стороны банков
• Существенное отклонение от плана продаж — действия банка
• Остановит ли банк финансирование в таком случае
• Будет ли вмешиваться в ценообразование и маркетинговую стратегию заемщика
• Каковы тогда риски расторжения договора
• Появление специальных субсидированных программ, «пробелы» в законодательстве и их устранение
• Риски для дольщиков, банков и застройщиков при использовании субсидированных программ

Откуда взять собственные средства застройщику, если по закону он не имеет права вести другую коммерческую деятельность, кроме строительства жилья

Практикум: «Разбор вопросов по теме в формате круглого стола»

Будущее рынка новостроек с учётом опыта работы в «новой реальности» с 2019 года, затем «новой реальности» с 2022 года, затем «новой реальности» с июля 2024 года

Практикум: дискуссия по итогам семинара

Шупенева Наталья Борисовна

Профессиональный опыт

Более 19 лет в области проектирования и строительства, из них 15 лет — в качестве руководителя юридического департамента в российских компаниях

• Группа компаний «Рождествено», руководитель юридического департамента
• Группа компаний «ВЛАДАР», заместитель генерального директора
• Группа компаний «ИСМ-Групп», заместитель генерального директора
• АО «КРОКУС» (Crocus Group), начальник департамента правового сопровождения строительства
• Группа компаний «СТРОЙТЭКС», заместитель начальника юридического отдела
• Группа компаний «МОСТОТРЕСТ», ведущий юрисконсульт

Профессиональные компетенции

• Сопровождение деятельности компаний в процессе проектирования, строительства и реализации проекта (строительство жилых домов, нежилых помещений, апартаментов, линий метро, реконструкция линий метрополитена, строительство дорог, мостов и широтных магистралей и иных объектов транспортной инфраструктуры)
• Сопровождение деятельности компаний в процессе реализации СГЧП и концессионных соглашений, государственных контрактов в рамках 44-ФЗ и 223-ФЗ
• Применение практики исполнения ЕPC контрактов, полная реализация обязательств всех участников проекта
• Обеспечение корпоративного сопровождения деятельности общества (в том числе в составе с иностранными партнерами)
• Cопровождение деятельности по строительству объектов различной сложности и назначения, в том числе специализированными застройщиками в рамках исполнения 214-ФЗ
• Разработка и выстраивание бизнес-процессов в строительстве
• Менеджмент качества строительства и организационная работа по созданию и функционированию структуры предприятия, подбора специалистов, распределению функций в отделе, управление персоналом
• Операционный менеджмент в области строительства, проектное управление в строительстве
• Основы законодательства в области строительства, нормативная база строительства, в том числе в рамках исполнения 214-ФЗ
• Создание и запуск стартапов в области строительства, формирование группы компаний для реализации проекта
• Сопровождение деятельности заказчика, службы технического заказчика, генерального подрядчика, специализированного застройщика, в том числе разработка основных документов по сопровождению строительства (договоры долевого участия (ДДУ)
• Генподрядные договоры, договоры по генпроектированию, инструкции, приказы, положения, регламенты, должностные инструкции, трудовые договоры, корпоративные соглашения
• Проведение due diligence документации на приобретаемые земельные участки или приобретаемые проекты для строительства объектов
• Кризис-менеджмент в условиях сниженного спроса на продукцию и высоких затрат

Клиенты

ОАО «Метрострой» ООО «Метрострой Северной Столицы», ООО «Пуск Лимак-Север», ООО «Магистраль Северной столицы», ООО «ПУСК», ООО «ЛИМАК КОНСТРАКШН», АО «Олимп» (Правительство города Москвы), АО «КРОКУС» (Crocus Group), Группа компаний «ИСМ-Групп», Группа компаний «СТРОЙТЭКС», Группа компаний «Энерго Аудит», Группа компаний «ВЛАДАР», Группа компаний «МОСТОТРЕСТ», ООО «Ритэйл Стандарт Недвижимость», ООО «Дигуста Групп», ООО «Специализированный застройщик «Демидов плаза», ООО «Специализированный застройщик «Новый век», Группа компаний «СПЕКТРУМ», Управляющая компания «РАЗВИТИЕ», Группа компаний «Рождествено» и другие

Преподавательская деятельность

Преподает в ведущих учебных и тренинговых центрах, проводит корпоративное обучение

Достижения и реализованные проекты

• 2022 — н. в. — Проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию Западного скоростного диаметра к Широтной магистрали скоростного движения с устройством транспортной развязки с Витебским проспектом в Санкт-Петербурге
• 2021—2022— Проектирование, строительство линий метрополитена Санкт-Петербурга, реконструкция действующих линий метрополитена Санкт-Петербурга
• 2020–2021 — Проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию ЖК «УК Мир Митино» (Москва, корпуса № 14, № 14.1., № 15, № 15.1.)
• 2017—2020— Проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию ЖК «Московский», ЖК «Скандинавия», ЖК «Баташевский сад» (Тула)
• 2016 — Проектирование и строительство торгового комплекса «ВЕГАС 3» (Московская область)
• 2016 — Строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги Московской области, пусковой комплекс № 1 (участок дороги в районе Каширского шоссе)
• 2014–2016 — Выполнение строительно-монтажных работ и ввод в эксплуатацию жилого дома по ул. Владимирской (Москва)
• 2013–2016 — Проектирование и строительство и ввод в эксплуатацию торгового комплекса «Зеленопарк» 143 000 кв. м., площадь застройки 46 га (пос. Ржавки 2, Московская обл.)
• 2013 — Проектирование и строительство, ввод в эксплуатацию Торгового комплекса «ВЕГАС 2» (Московская область)
• 2012–2013 — Строительство станции метрополитена «Мякинино» (Красногорск, Московская обл.)
• 2010–2012 — Проектирование и строительство, ввод в эксплуатацию Торгового комплекса «ВЕГАС» (Московская область)
• 2009–2013 — Проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объектов Дальневосточного федерального университета и Конференц-центра в рамках проведения АТЭС 2012 года (Владивосток)

Образование

• Moscow Business School, повышение квалификации по программе «Директор по строительству»
• Moscow Business School, повышение квалификации по программе «Внутренний аудитор»
• Moscow Business School, MBA со специализацией «Менеджмент в строительстве»
• Юридический институт «М-Логос», тема «Строительно-инвестиционная деятельность: актуальные вопросы правового регулирования и судебной практики»
• Юридический институт «М-Логос», повышение квалификации по программе «Долевое участие в строительстве и иные формы инвестирования в строительство жилья: новеллы законодательства и актуальные вопросы»
• Юридический институт «М-Логос», повышение квалификации по программе «Реформа Гражданского кодекса в части регулирования финансовых сделок»
• Moscow Business School, повышение квалификации по программе «Долевое строительство. Масштабные изменения законодательства в соответствии с 214-ФЗ»
• Елецкий государственный университет им. И. А. Бунина, юриспруденция

Беляков Сергей Сергеевич

Профессиональный опыт

• «Александр-Недвижимость», директор департамента, ранее — начальник отдела продаж, специалист по недвижимости
• Колледж «Высшая банковская школа», мастер производственного обучения

Профессиональные компетенции:

• Управление в недвижимости и строительстве
• Анализ сделок в недвижимости
• Анализ строительной документации
• Управление жилой и нежилой недвижимостью
• Долевое строительство
• Управление строительными проектами, проектный менеджмент
• Организация продаж на всех уровнях
• Создание системы взаимодействия между подразделениями
• Оптимизация бизнес-процессов под текущие вызовы и задачи
• Обучение и наставничество ключевых сотрудников
• Управление командами, командообразование
• Стратегическое планирование
• Бюджетирование и контроль затрат
• Юридическая грамотность в сфере недвижимости
• Бизнес-аналитика, анализ предприятий
• Тайм-менеджмент и планирование

Клиенты

«Ярмарка недвижимости», «Александр недвижимость» и другие

Преподавательская деятельность

• Проводит семинары и мастер-классы для агентов по недвижимости Санкт-Петербурга и Москвы
• Постоянный эксперт Санкт-Петербургской «Ярмарки недвижимости»

Образование

Северо-Западный государственный технический университет, финансы и кредит