Курс, семинар, тренинг Сложные и нестандартные сделки приобретения и продажи коммерческой недвижимости. Основные риски.

1. Организационные аспекты сделки и основные принципы управления сделкой. Проектный подход к заключению сделки.

2. Юридические риски приобретения недвижимости (риски покупателя). Юридические риски продажи недвижимости (риски продавца).

Разбор кейса № 1.

3. Актуальные практические вопросы проведения Due Diligence.

· Практические особенности юридического Due Diligence при совершении сделок с коммерческой недвижимостью.

· Рекомендации по оптимизации процедуры Due Diligence.

· Критерии определения объема запрашиваемой информации. Использование результатов Due Diligence для целей определения целесообразности проведения сделки, стоимости и иных её параметров.Минимально необходимый перечень документов, которые необходимо запросить для проверки.

· Блоки, подлежащие проверке. Этапы проверки, критичные области проверки и наиболее существенные риски.

· Способы проверки. Результаты проверки и выводы. Влияние результатов проверки на судьбу и схему сделки.

4. Способы приобретения недвижимости и их особенности. Когда и какие способы приобретения недвижимости лучше использовать (купля-продажа, аренда с правом выкупа, мена, дарение, сделка с долями (акциями), опционный договор, внесение недвижимости в уставный капитал или в виде имущественного вклада, использование отступного и новации в сделках с недвижимостью).

5. Риски схемы сделки и ее осуществления (исполнения или неисполнения). Риски схемы оплаты и привлечения финансирования для приобретения недвижимости.

Разбор кейса№ 2 и 3.

6. Вопросы, подлежащие обсуждению на переговорах. Оформление предварительных договоренностей сторон. Протокол о намерениях, «понятийное» соглашение: «за» и «против». Особенности оформления предварительного договора и его отдельных условий. Положения договора, гарантирующие интересы продавца. Положения договора, гарантирующие интересы покупателя. Спорные вопросы возможности оплаты по предварительному договору. Использование условных сделок. Опционный договор, отличие от предварительного договора. Способы использования опционного договора в сделках с недвижимостью.

Разбор кейса № 4.

7. Договор купли-продажи недвижимости

· Основные особенности и практические вопросы заключения договора купли-продажи недвижимости.

· Корпоративные одобрения сделки и риски ее оспаривания. Взаимосвязанные сделки. Документы об одобрении сделки, которые покупатель должен запросить у продавца.

· Этапы согласования и реализации сделки (протокол о намерениях, соглашения об эксклюзивности и конфиденциальности, заключение договора, регистрация перехода права собственности, расчеты, закрытие сделки и др.).

· Основные блоки и структура договора купли-продажи недвижимости.

· Анализ основных условий договора. Существенные условия. Нестандартные права и обязанности сторон. Роль гарантий и заверений. Гражданско-правовая и уголовная ответственность за нарушение гарантий и заверений.Особенности защиты прав сторон при нарушении договора. Ответственность за нарушение иных положений договора.

· Условия выхода из сделки до её закрытия и ограничения убытков. Прекращение сделки при существенном изменении обстоятельств. Штраф за неосновательный отказ от сделки как способ защиты. Иные основания досрочного прекращения сделки.

· Защита прав покупателя недвижимости при уклонении продавца от исполнения договора. Возможность обратного истребования перерегистрированной на покупателя недвижимости при нарушении договора покупателем.

8. Способы обеспечения интересов сторон сделки: юридические, финансовые, положения договора, схема сделки. Способы обеспечения исполнения сторонами своих обязательств по сделке.

Разбор кейса № 5.

9. Расчеты по сделке. Способы расчетов. Риски оплаты наличными денежными средствами и способы их устранения. Риски оплаты безналичными денежными средствами и способы их устранения. Валютная оговорка. Использование векселей в расчетах (выдача векселя, новация в вексельное обязательство или отступное). Вексельные оговорки. Аккредитив. Банковская гарантия. Банковская ячейка. Эскроу-счет и эскроу-договор.

Разбор кейса № 6.

10. Механизм использования банковской ячейки. Ошибки и риски использования ячейки. Как правильно прописать условия доступа и открытия ячейки. Способы использования ячейки (хранение денег, актов, дополнительных соглашений и иных документов).

11. Судьба документов по сделке: передача, обмен, уничтожение.

12. Передача недвижимости и закрытие сделки.

13. Риски оспаривания сделки после ее завершения. Подозрительные и иные виды оспоримых сделок по закону о банкротстве. Устранение рисков оспаривания сделки.

Разбор кейса № 7.

14. Особенности сделок с недвижимым имуществом, обремененным залогом (ипотекой).

15. Финансирование приобретения недвижимости. Привлечение кредита для приобретения недвижимости. Оценка. Страхование недвижимости от утраты и повреждения. Страхование риска утраты права собственности (титульное страхование). Страхование ответственности заемщика. Аренда с правом выкупа. Приобретение недвижимости в кредит или с условием о рассрочке платежа.

Разбор кейса № 8.

Дадонов Виталий Александрович

Партнер Юридической компании «Дельфи». Специализируется на сопровождении сделок с крупными объектами недвижимого имущества и сделках слияния и поглощения. Является автором публикаций в различных деловых и профессиональных изданиях.